2020年杭州市土地市场分析报告
浙房网 2021-01-11 来源:透明售房网
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[摘要]2020年,杭州全市共成功出让土地288宗,总出让面积973.0万平方米,同比下降7.3%;总成交金额2611.2亿元,同比下降5.0%。纵向对比来看,自2016年开始,杭州全市土地成交金额和面积呈现持续增长态势,直至2020年受到相关土地出让节奏的影响才出现小幅下降,土地市场整体上仍保持暖市格局。

文/透明房地产研究院研究员 朱义

2020年,杭州全市共成功出让土地288宗,总出让面积973.0万平方米,同比下降7.3%;总成交金额2611.2亿元,同比下降5.0%。从2020年整体情况来看,年初疫情并未对土地市场的热度造成影响,在“双限”政策下,2020年杭州全市共有35宗涉宅地块竞拍至自持,市区范围内仅有11宗涉宅地以底价成交。

全市土地成交量同比小幅下降,土地市场保持暖市格局

2020年,杭州全市共成功出让土地288宗,总出让面积973.0万平方米,同比下降7.3%;总成交金额2611.2亿元,同比下降5.0%。其中涉宅用地共成交137宗,出让面积666.8万平方米,成交金额2302.2亿元,占总成交金额的88.2%。纵向对比来看,自2016年开始,杭州全市土地成交金额和面积呈现持续增长态势,直至2020年受到相关土地出让节奏的影响才出现小幅下降,土地市场整体上仍保持暖市格局。横向对比来看,根据相关数据调研,2020年杭州以约2611亿元的土地成交金额位列全国各大城市的第二位,仅次于上海的2828亿元,比第三位的广州多出约443亿元。

 

 

土地市场回暖速度明显,6月份成交面积创近五年来单月新高

分月度来看,2月份受疫情影响多宗土地中止挂牌。自3月份重新挂牌开始,3、4月份土地成交面积和金额环比均呈现翻倍式增长,市场回暖速度明显。二季度为全年推地高峰期,成交金额达1302.0亿元,占全年成交金额的近五成。其中6月份单月成交金额突破500亿元,达到全年峰值,也是近五年来第三次单月突破500亿元,成交面积首次突破160万平方米,为近五年来最高值。

 

 

主城区可建面积和成交金额均位列首位,成交金额占比近4成

主城区(不含钱塘新区)全年共成交79宗土地,总建筑面积555.5万平方米,成交金额942.7亿元,占总成交金额的36.1%。

萧山区共成交土地42宗,总建筑面积520.5万平方米,成交金额646.6亿元,占总成交金额的24.8%。

余杭区成交土地39宗,总建筑面积334.4万平方米,成交金额410.3亿元,占总成交金额的15.7%。

钱塘新区共成交14宗土地,总建筑面积194.2万平方米,成交金额211.0亿元,占总成交金额的8.1%。

临安区共成交24宗土地,总建筑面积182.4万平方米,成交金额166.8亿元,占总成交金额的6.4%。

富阳区共成交30宗土地,总建筑面积187.9万平方米,成交金额144.0亿元,占总成交金额的5.5%。

桐庐县、建德市和淳安县合计成交土地60宗,合计可建面积292.6万平方米,合计成交金额89.8亿元,占总成交金额的3.4%。

 

 

涉宅用地和商业用地楼面价呈现不同走势

2020年杭州全市土地楼面均价为11515元/平方米,同比去年的11343元/平方米上涨1.5%。其中涉宅用地(不含人才租赁用地)楼面均价为14830元/平方米,同比去年的14151元/平方米上涨4.8%;商业用地楼面均价为4663元/平方米,同比去年下跌18.1%,两者呈现不同走势。

 

 

2020年涉宅地月度成交溢价率环比相对平稳

从溢价率上来看,土地市场自3月开始回暖以来,涉宅地溢价率大致在20%左右,土地市场整体保持暖市格局。其中7月份共有4宗涉宅地块竞拍至自持,溢价率达到24.6%,为2020年全年最高月度溢价率(其中10月份由于对3宗亚运村涉宅地进行了确权,其溢价率未受到30%的限制,此处不做比较)。

从2020年整体情况来看,年初疫情并未对土地市场的热度造成影响,在“双限”政策下,2020年杭州全市共有35宗涉宅地块竞拍至自持,市区范围内仅有11宗涉宅地以底价成交。

 

 

2020年涉宅地总成交金额超2300亿元,占比近9成

从地块性质来看,2020年杭州全市成交的地块中,涉宅地137宗,成交面积666.8万平方米,成交金额2302.2亿元,占总成交金额的88.2%;商业用地成交114宗,成交面积233.3万平方米,成交金额262.5亿元,占总成交金额的10.1%;租赁住房和安置房用地成交19宗,成交面积49.3万平方米,成交金额33.7亿元,占总出让金额的1.3%;其他用地18宗,成交面积23.5万平方米,成交金额12.8亿元,占总出让金额的0.5%。

 

 

2020年热点地块频出,滨江集团夺得成交金额和面积双料冠军

2020年杭州市土地成交总价前10名均为涉宅地块,其中位于文晖板块的文晖单元组团宅地以107.4亿元的总价位列榜首。该地块由3宗子地块构成,挂牌价达到88亿元,报名房企达到24家。最后经过82轮竞价,由滨江竞得,楼面价35971元/平方米,溢价率达到21.77%。该宗宅地107.4亿元的总价也一举超过了2018年5月恒隆拿下的百井坊地块,成为杭州第5宗破百亿大关的地块并位居第三名。另一宗位于总价第三位的望江单元商住地块,也由滨江以61.9亿元的总价竞得,该地块为杭州首宗“未来社区”地块,旨在打造“浙江未来社区的国际化样板区”。此外,滨江还在景芳三堡单元、蜀山单元、奥体博览中心单元纷纷落子。全年土拍总价前十地块,滨江集团占据五席。2020年,滨江集团共竞得土地12宗,合计成交面积58.3万平方米,成交金额404.6亿元,遥遥领先于其它房企,毫无疑问地成为2020年拿地金额和面积的双料冠军。

2020年共有7家外来房企首次进入杭州,分别为花样年、大华、三迪、敏捷、合能、新力和华鸿嘉信。其中有3家房企布局钱塘新区,2家房企落子余杭区,可见这两个区域对于新进房企吸引度最高。本土房企方面,除了滨江、绿城这些强势本土房企之外,兴耀、中豪、德信、广宇等本土房企也纷纷发力。其中9月份成交的浦乐单元宅地经过37轮报价,由兴耀以总价23.7亿元竞得,楼面价24125元/平方米,溢价率达25.4%。该宗地块不仅是该板块内的首宗双限地块,也是滨江区近两年以来首次出让的纯宅地。同日出让的另一宗拱墅区大关单元宅地也是由本土房企中豪竞得,楼面价为33771元/平方米,溢价率达到20.2%。总体来看,2020年土拍市场热度不减,各大房企竞价意愿较强,反映出其对于杭州房地产市场信心程度仍较高。

 

 

注:由于亚运村的三宗宅地于2018年采用招标形式出让,未列入2020年成交总价排行榜。

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